アメリカ生活最後の課題－持ち家を賃貸にする！
こんにちは！
アメリカ西海岸在住の40代夫婦がポルトガル移住にむけて奮闘中です。
20年ちかく住んだアメリカ生活を終えるにあたり、一番厄介なのは不動産です。
今日は、その不動産をどうするのかをシェアしたいと思います。
売るか？貸すか？
お察しのとおり、所有している不動産をどうするかは大きく分けてふたつ。「売る」または「貸す」です。
不動産と一概にいっても、土地だったり、コンドミニアムだったり、一軒家だったりとその形はさまざま。値段も車が買える程度から、何十億円とピンキリ。
今回、アメリカからポルトガルへの引っ越しに際し、考えなければならない不動産はふたつ。ひとつは夫が所有している他州のコンドミニアムと、現在、私たちが住んでるタウンハウスです。
他州のコンドミニアムは管理が大変という理由で売りに出すことに・・・。
なんと、広告を出してから、数日であっという間に売れました。予想していた値段より高く、しかもニコニコ現金払いで・・・。ラッキーとしか言いようがありません。
リアルター（不動産屋さん）を通しているので、6％の手数料が発生しますが、それは致し方ありません。
カリフォルニアの物件は値上がり間違いなし？
ロサンゼルス界隈の不動産価格は、ローン金利や経済状況により、ある程度上下はするものの、長期で見ると安定して上昇するとされています。
ある物件は、2008年のリーマンショック時に、30％以上値下がりしたものの、数年後には価格が戻り、2019年現在までに、そこから35％ほど上昇しています。
そこで、資産形成と節税としての役割、また数十年後ローンが完済した後の家賃収入を見込んで、現在住んでいるタウンハウスは売らずに貸しに出すことにしました。
貸すといっても、いつ、だれに、どうやって・・・など、決めなくてはならないこと、やらなくてはならないことが山積みです。
オプション１：日本の駐在員に貸す
ロサンゼルスはアメリカの主要都市であるため、日本人がたくさん住んでいます。以前は、日産やトヨタがアメリカ本社を置いていました。両社が他州に転出してしまったとはいえ、今も多くの日系企業があり、それなりの数の駐在員が見込め、住宅の斡旋など駐在員向けのサービスをしている会社に依頼し、入居者を探してもらうことができます。
メリット
- 入居者探し、契約書作成を代行してもらえる
- 駐在員の住居は勤務先が保証してくれるため家賃延滞などがない
- 家具付きのまま貸せるので、私たちの引っ越しが楽になる
- 靴を脱いでくれるのでカーペットや床が汚れない
デメリット
- 仲介手数料が年間家賃の６％
- 入居希望者が多いのは３月（早すぎて準備ができない）、次に多いのは７月（ちょっと遅い）で、それを逃すと入居者探しが難航する可能性がある
- 日本人駐在員は絶対数が少ない、減少傾向にある
- アメリカの住居に慣れていないためクレームがきやすい（友人の体験談）
- 家電などの説明書が英語のためか壊されやすい（友人の体験談）
- 短期で日本へ帰ってしまう可能性がなくはない
オプション２：リアルターを通して現地の人に貸す
タウンハウスの購入の際にお世話になったリアルターに依頼するという方法もあります。すでに何年もおつきあいのあるので、信頼でき安心です。この場合、日本の駐在員には限定せず、収入などの審査基準を満たしている人なら人種を問わず貸すことができます。
メリット
- リアルターのネットワークを利用して広告を出してもらえる
- 入居者探し、契約書作成を代行してもらえる
- より多くの人から探すことができる
- 入居希望者が多いのは３～８月と期間が長くフレキシブル
- アメリカ生活に慣れているため、少しの問題なら入居者自身で解決できる
デメリット
- 仲介手数料が年間家賃の６％
- 家具なしが好まれる傾向なので、家具をすべて処分しなければならない
オプション３：自分たちで現地の人に貸す
私たちは、以前にも家を賃貸にしたことがあります。そのとき、上記のリアルターにテナント（借り手）探しをお願いしたのですが・・・。その方に「簡単だから自分でテナントを見つけて、自分で家を管理したほうがいい」とアドバイスされました。オプション２との違いは以下になります。
メリット
- 仲介手数料がかからない
- 自分の基準でテナントを選べる
- いろいろ勉強になり経験が積める
デメリット
- 広告掲載から契約書作成＆締結まで、すべて自分でやらなければならない
仲介手数料６％がかからないのは大きいです。月々の家賃が2,000ドルなら年間家賃24,000ドルの６％は1,440ドル、家賃が3,000ドルなら手数料は2,160ドルにもなります。
実は、それ以上に自分でテナントを選ぶということが重要なのです。自身もいくつかの物件を所有し賃貸に出している彼女は、リアルターになる前、ほかのリアルターや専門業者に自分の不動産の管理を任せていたそうです。しかし、家賃滞納などの問題が絶えなかったそうで・・・。
テナント選びのアドバイス
困った彼女は、いつしか自分自身で書類を確認し、テナントを審査・選考するようになり、次第に問題はなくなっていったそう。つまり、リアルターや業者は入居者と契約さえすれば、手数料が入るので、それ以降のトラブルまでは考えてくれないというのです。
犯罪歴、クレジットヒストリー、収入などに加え、以下が彼女がテナントを選ぶ基準です。
- 自分に近い感覚の人を選ぶ（マナー、電話での対応、メール返信の早さなど）
- 申込用紙や必要書類をきちんと揃えられる人はおおむね問題がない
- 借りる前からいろいろクレームする人には絶対貸さない
- 一度会って人柄を確認する、ペットがいたらペットにも会う
彼女が自身の経験からいろいろレクチャーしてくれたおかげで、私たちも優良テナントを見つけることができ、一度もトラブルはありませんでした。
というわけで、今回も自分たちでテナントを探そうという結論に達しました！
引っ越すだけでも一苦労なうえに、大きな課題がどしんとのしかかりますが、何事も経験のつもりで挑戦しようと思います。
テナント探しの過程や結果はまたブログで報告します。
お楽しみに！
